Những Điều Cần Lưu Ý Trong Luật Đất Đai Tại Đà Nẵng

Luật Đất đai 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Đến nay, đây vẫn là bộ luật được sử dụng nhiều liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Dưới đây, Trần Minh BĐS tổng hợp những điểm lưu ý  của Luật Đất đai 2013 mà Quý Cô chú, Anh chị cần biết.

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 100, Sổ đỏ được cấp cho hộ gd, cá nhân đang sd đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong 07 loại giấy tờ như:

– Sổ đỏ trước 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;

– Sổ đỏ tạm thời được cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sd đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sd trước ngày 15/10/1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

– Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.

Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Và hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Theo đó:

– Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:  Đơn đăng ký; một trong các loại giấy tờ nêu trên; báo cáo kq rà soát hiện trạng sd đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính…

– Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện;

– Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;

– Đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn.

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó đáng chú ý là các trường hợp như:

– Người thuê, thuê lại đất của người sd đất, trừ khi thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư trong khu CN, khu chế xuất;

– Người sd đất đủ đk cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Nhà nước;

– Đất được sd vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước…

Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Cũng theo Luật Đất đai, thời hạn sd đất bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong đó:

– Đất sử dụng ổn định lâu dài áp dụng đối với:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan…

– Đất sử dụng có thời hạn áp dụng đối với:

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: Không quá 50 năm;

+ Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân để trực tiếp sản xuất nông nghiêp: 50 năm;

+ Đất được giao cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư: Không quá 50 năm. Đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: Không quá 70 năm;

+ Đất cho thuê để xd trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm…

Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất

Tại Luật Đất đai mới nhất, các nội dung về thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kt – xh vì lợi ích quốc gia, công cộng… thì Nhà nước còn thu hồi đất trong các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

Cụ thể, theo Điều 64 của Luật, các trường hợp này bao gồm:

– Sd đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sd đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn tiếp tục vi phạm;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

– Người sd đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…

Trong những trường hợp vi phạm quy định về pháp luật đất đai nêu trên, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu không chấp hành yc thu hồi đất, tổ chức, cá nhân sẽ bị áp dụng biện pháp cưỡng chế.

Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất

Theo Điều 75 của Luật Đất đai mới nhất, hộ gd, cá nhân được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất khi có Sổ đỏ hoặc có đủ đk để được cấp Sổ đỏ.

Đồng thời, hộ gd và cá nhân nêu trên cũng chỉ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kt -xh vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Việc đền bù được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sd đất với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày qđ thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền đền bù cho người có đất thu hồi.

Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo Điều 202 của Luật Đất đai, trình tự giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định như sau:

– Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;

– Chủ tịch UBND xã tổ chức việc hòa giải. Thủ tục hòa giải được thực hiện trong không quá 45 ngày. Kể từ ngày nhận được đơn yc giải quyết tranh chấp đất đai.

– Nếu hòa giải có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sd đất thì UBND xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng TN và MT để công nhận việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ.

– Nếu hòa giải không thành và trong trường hợp đất đã có Sổ đỏ thì gửi đơn đến Tòa án để gq tranh chấp. Trường hợp không có Sổ đỏ thì chỉ được nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định về tố tụng dân sự.

– Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành; trường hợp không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Đặc biệt lưu ý, đất đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.

Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất

Tiền sd đất là số tiền mà người sd đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất có thu tiền sd đất. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Cách tính tiền sử dụng đất

Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định135/2016/NĐ-CP, tiền sử dụng đất áp dụng với hộ gd, cá nhân được tính như sau:

– Trường hợp được giao đất thông qua hình thức đấu giá: Tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá.

– Trường hợp được giao đất không qua hình thức đấu giá: Tiền sử dụng đất được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

x

Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất

–

Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định (nếu có)

–

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì:

tiền sd đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sd đất tính theo giá đất ở với tiền sd đất tính theo giá đất NN;

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở thì:

tiền sd đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sd đất tính theo giá đất ở với tiền sd đất tính theo giá đất NN…

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất

Điều 110 của Luật Đất đai mới nhất quy định khá cụ thể về các trường hợp được miễn tiền sd đất. Trong đó có:

– Sd đất vào mục đích sx, kd thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư. Hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo qđ của pháp luật, trừ dự án đầu tư xd nhà ở thương mại;

– Sd đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo;

–  Sd đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

– Sd đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập…

(Theo LuatVietnam)

Nguyên tắc thỏa thuận mua bán nhà đất của Trần Minh BĐS.