Những Điều Kiện Pháp Lý Khi Mở Bán Dự Án BDS Tại Đà Nẵng

Khi có nhu cầu mở bán dự án bất động sản, CĐT cần tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật hiện hành. Qua đó nó sẽ đem lại cơ sở để hoàn thiện một giao dịch bất động sản thành công.

Đối với dự án chung cư, căn hộ

Điều kiện mở bán một dự án chung cư. CĐT muốn đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch cần đáp ứng đk gì?

Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xd nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức qđ tại các Khoản 2, 3, 4 Điều 69 của Luật Nhà ở. TH ký HĐ huy động vốn không đúng với qđ tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở . Điều này thì không được pl công nhận, CĐT bị xử phạt theo qđ của pl. Và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP có qđ TH ký HĐ mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở. Phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo qđ của pháp luật về kinh doanh bds như:

+ CĐT phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: 

• Giấy tờ về QSDD, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,
• Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• TH là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai. Phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản)

+ TH có thế chấp dự án đầu tư xd hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua.

Bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. TH không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở XD.

Đối với dự án đất nền

Nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc cho người mua, tôi xin gt các đk để nhận biết và ktra một dự án đất nền chưa đủ đk để nhận cọc và bán như sau:

1) Có giấy tờ về QSDD, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xd đối với TH phải có Giấy phép xd. Giấy tờ về nghiệm thu việc xây dựng cơ sở hạ tầng kt tương ứng theo tiến độ dự án;

2) CĐT dự án phải hoàn thành đầu tư xd kết cấu hạ tầng gồm:

Các công trình dv, công trình hạ tầng kt, hạ tầng xh theo quy hoạch chi tiết xd đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của kv trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDD cho người dân tự xd nhà ở. Đảm bảo cung cấp các dv thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.

3) CĐT phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến đất đai của dự án gồm tiền sd đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

4) Không có tranh chấp về QSDD; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

5) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

(căn cứ Điều 194 Luật đất đai. Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai. Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản)

Như vậy, khi CĐT không có đủ các đk pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ đk pháp lý để bán.

Lưu ý: Một số từ được viết tắt trong bài như: CDT: chủ đầu tư, QSDD: quyền sử dụng đất, TH: trường hợp, HĐ: hợp đồng